菲律宾马尼拉房产投资优势及注意事项
一、菲律宾的基本概况
菲律宾位于西太平洋，是东南亚一个多民族群岛国家，主要分吕宋、米沙鄢和棉兰老岛三大岛群，共有大小岛屿7000多个，菲律宾群岛地形多以山地为主，占总面积3/4以上。
全国人口1.065亿，人口结构平均年龄24岁，是完美的金字塔型，而作为首都的马尼拉常住人口早就超过了2400万。目前，菲律宾的人口增长率高达1.52％，菲律宾25-44岁的人口占比为28.2%，预计到2050年该人口结构仍在增长。这一年龄层的人群基本都有稳定的收入，完全有能力承受较高的房价，并且对住房的需求非常旺盛。
全国划分为吕宋、维萨亚和棉兰老三大部分。全国设有首都地区、科迪勒拉行政区、棉兰老穆斯林自治区等17个地区，下设79个省和117个市。
在菲律宾，国民约85%信奉天主教，4.9%信奉伊斯兰教，少数人信奉独立教和基督教新教，原住民多信奉原始宗教。当地人性格温顺，热情，文化素质高。对外来人口友好，无敌意。
菲律宾的GDP增长概况
近十年来，菲律宾的经济发展都十分迅速，从2012年-2019年连续8年经济增长率达6%以上，位列亚洲国家前茅。受经济利好的刺激，菲律宾的房产价格也是一路走高，连续多年涨幅高达10%以上。因新冠肺炎疫情原因，菲律宾国内生产总值跌至17.939万亿比索，但2021年反弹至19.387万亿比索。该年菲律宾国内生产总值（GDP）同比增长5.6%，甚至高于预期。
菲律宾的货币情况
菲律宾的货币——比索（peso），汇率约是7.5~8.1（以实时为准），也就是一元人民币可以兑换约 8.1菲律宾比索。由于较高的实际收益率，缩小的贸易逆差，以及几乎未受中美贸易战的影响，在疫情时代背景下成为亚洲表现最佳的货币之一。再加上近几年来菲律宾海外劳工汇款的增加，比索有望继续上涨。
二、菲律宾马尼拉有什么投资优势呢？
· 高增长，潜力大
马尼拉房价过往年均涨幅为8-10%，核心地段的涨幅接近20%。而且，住宅市场长期供不应求。
· 高租金，打造被动收入
马尼拉总价50万的房产一年租金3万元起，而上海300万的房产，一年租金3-4万。马尼拉年租售比可达7-9%，北上广深只有近1.5%。
· 低门槛，付款方式宽松
首付3万元起，0息按月分期支付房款，单月月供2500元起。房产总价最低45万元起。
· 养老首选
全球最容易拿到绿卡的国家之一，无语言、学历、门槛要求，资金要求低，办理周期短，环境优美、气候宜人、医疗资源完善。
· 0公摊
外国了可得永久产权，精装修交付。泳池、健身房、多功能厅、24小时安保等配套齐全。
三、菲律宾房产投资其他事项说明
1永久产权
和国内住宅70年产权政策不同，菲律宾的房产享有永久产权。关于这一点菲律宾相关的法律解释为：如果文件中没有就产权年数做出特定说明，则默认为永久产权。
2公摊核算
可能有去实地考察过的朋友会发现，同样面积的房子，菲律宾的房子要比国内的大很多！这是为什么呢？原因在于菲律宾房产面积是按照实际使用面积核算的，不同于中国，没有公摊面积。
3房产类型
菲律宾是一个人多地稀的国家，尤其是超级都市马尼拉人口高度密集，它拥有超过2400万的人口，却只有638平方公里的占地面积，人口密度高达38000人／平方公里。与内地人口较为密集的城市相比，马尼拉的人口密度约为深圳7倍、上海的10倍！
在这样一个人口高度密集的城市，马尼拉的住宅多以小户型为主，房产面积大多在20～40平米之间。另外，由于菲律宾地处热带地区，无朝向倾向。
4成为投资人的条件
菲律宾是一个对外政策极其友好的国家。只要你是合法入境，手持护照便可以在菲律宾买房。大量的游客成为了菲律宾房产购买的主力军。另外，菲律宾无限购政策，不限制投资人购买房产数量。
5对外房产投资限制
外国人在菲律宾不能独自拥有土地，只能购买住宅楼（Condo）或写字楼（Office）。另外，菲律宾法律规定，整个楼盘项目被外国人持有的数量不能超过整体的40％。有些开发商会把这一比例控制地更低以防涌入过多炒房客。
6付款方式
菲律宾的房产分为现房和期房两种。现在菲律宾核心区，比如BGC、帕塞，基本找不到现房，目前菲律宾在售的基本为期房。在菲律宾一套27平米的房子大概需要总投资100万元左右。
期房对于初始资金的要求较低，首期款仅需要20多万，月供更是低至2000元。通常菲律宾房产项目会随着工程进度的推进，房产价格会不断上涨，分期付款时间也有30-60个月不同，但所有项目都需要在交房前交齐房款，而且分期都是0利息的。期房在交付前可以享受增值红利，在交付后也可以享受租金收益。
7转卖受限？
可能有人会担心期房在交付前转卖遇到困难，这一点完全不用担心！无论是现房还是期房的转卖均不会受到限制，不需要等拿到房产证，转卖期房只需要缴纳更名费（基本为买家承担）即可。
8如何寻找租户
菲律宾房产有着极高的 ，马尼拉的帕塞、马卡蒂、BGC的 更是居全菲榜首，接近10％！
不光有高昂的租金回报，马尼拉帕塞、马卡蒂、BGC的房屋出租率更是高达90％以上。
主要原因是菲律宾是一个人多地稀的国家，尤其是超级都市马尼拉拥有超过2400万的人口，人口密度高达38000人／平方公里，而且菲律宾人口平均年龄23周岁也释放了庞大的租房需求。菲律宾也有很多房地产经纪人，他们主要从事租房和买卖业务，收费标准与国内基本相同。
9开发商是重要考虑因素
深入菲律宾房产市场你可能会发现一个奇怪的现象，有些房产，价格很便宜，却一直销售困难，而相比之下有些高价格的房产在开盘后却抢售一空。很多外国投资者或是新人不懂其中奥秘，纷纷中招。
其实，在菲律宾开发商是买房时要考虑的一个非常重要的因素，购房者往往更认知名大开发商所开建的楼盘，小开发商开建的楼盘往往存在不能交付或者烂尾的风险，这样的房产不仅增值受限，转手更是会遇到极大的困难。
10投资福利
在菲律宾购买优质房产可以轻松获得菲律宾退休移民签证，居民可以携带配偶及孩子参与该项目，孩子在高考前4年，有2年（每年停留时间超过9个月即可）在菲停留的，即可认定为华侨生身份，从而可以参加华侨生联考，避开国内千军万马过独木桥，竞争极其激烈的高考，加150-200分考取国内名校，有更大的优势与机会进入高校，接受更加优质的教育，解决非北京籍家长为子女高考问题的焦虑。